最近，小编对重点板块复盘，有个惊人发现：
去年全市成交TOP1的板块，开始缺货了！
(资料图片)
纳尼，大货仓也会缺货？但，这却是真的。
说得就是 黄埔科学城 了。
看上表，去年科学城力压群雄，以4473套一手住宅成交，夺得全市状元。
但“东大仓”即将变成“东大荒”，究竟是这么回事？
科学城缺货，但四房更缺
科学城变身“东大荒”，买少见少了
说科学城缺货，原因有三：
其一、 近几年挂地，科学城板块罕见踪迹 。
2020出让3宗涉宅用地，2021年出让2宗，2022年只出让了1宗。而2023年宅地供应计划为0。
所出让地块均已开盘，其中部分楼盘已清盘。
其二、科学城板块 多盘接近收官 。
香雪X盘，已经清盘； 峻泰路K盘，早已清盘； 萝岗L盘，还剩1栋楼清盘； 苏元D盘，还剩一栋大平层楼栋未卖； 时代三盘，两清盘，一过半； 水西X盘，体量不大，今年或将清盘； 2021年黄陂出让的两宗宅地刚入市不久； 香雪某旧改盘货量稍大，销售过半。其三、 旧改明显放缓 。
按现状，短期内旧改项目形成大量商品房供应可能性小，远水难解近渴。
△旧改示意 图源：摄图网
四房供少需多，矛盾凸显
整体性缺货的同时，购房需求，特别是四房需求大增。
广州四房市占率一路猛涨，2022年已高达 27.5% 。
究其原因，一是基于生育放开，家庭人口数增多；二是人均居住面积不断增加。
按广州住房“十四五”规划，人均居住面积要 从29.86㎡提高到34.61㎡ ，也就是说四口之家要到 138.4㎡ 。
另外呢，换房成本也不低， 交易税费高 ，未满5年要课重税。
所以，若考虑 一步到位，能买四房则不会买三房 。
科学城缺四房，更缺低总价的四房
就科学城而言，四房供应不多， 但最紧缺的，还是低总价的四房单位。
比如最近有购房者就问我： “350万预算想上车科学城，四房够不上，是不是买套三房算了？”
之所以这么说，是因为他查过，科学城为数不多的四房供应，面积大、总价高，预算都去到六七百万了。
他正犹豫要不要买回三房，但又很难接受三房的使用空间。
其实呢，只要学会挑选楼盘，350万预算买科学城四房，还是有不错选择的。
按我们同事的话来说： “你都有350多万预算了，怎么还想着买三房呢？” 看得同事都着急了。
下面我们就来盘一盘。
三房价格买四房
这个会长大的房子，惊倒我了！
把握好了，三房总价照样能买四房！
真不骗人，科学城确实有这样的选择， 三房的总价买四房 。
不卖关子，说的就是 保利锦上 。
但别家三房都要350万的时候，在保利锦上都可以买到四房了。
市场竞品四房往往都在115㎡及以上，项目大胆地将户型 压减10㎡ 。按3.5万/㎡计算，同样的四房功能，总价可 省35万 ····
要想打动更多的客户，关键是要把产品做对，既匹配客户的需求，也匹配支付能力。
保利对需求的把握还是蛮精准的。
容积率低至2.5，户户朝南
保利锦上不仅上车容易，规划也极富巧思：
保利锦上容积率低至 2.5 ，纯洋房设计，南高北低，不仅 户户朝南 ，甚至 95%的房间 都是南向。
最近项目将加推1#楼，两梯四户，且楼间距相当宽松，视野良好的同时， 绝大多数单位的日照都很充足。
稀缺四开间朝南，老人孩子同享冬日暖阳
保利锦上的四房，最宝贵是做到了 四开间朝南 。
建面约105㎡四房两卫，这个户型给我的第一感觉就是，更像120㎡以上的大户型。
△约105㎡四房户型图
而且它最厉害的是，不仅仅 四开间朝南 、拥有 约12米全面屏采光面 ，更做到了 三个房间朝南 。
剖析四房户型，灵活空间具高成长性
项目约105㎡爆款户型， 客厅+2个次卧+主卧全朝南 ，处女座看了也得点赞。
△约105㎡板房南向次卧实拍
在科学城，三房间朝南，不是没有，但那都是140㎡以上大户型，相似面积段没有其他竞品能做到，无论是一手，还是二手。
其次，户型尺度真的大。说它像是120平，可不是无端的吹捧。
看看下面这对比：
是不是很惊艳！客厅开间达到了惊人的 约3.6米 ！
而且，通过LDKB等设计，可开可合的厨房联动门，加上开放式岛台，大大提高整个空间面积的宽敞。
瞬间变身容纳一家人谈天说地、与好友欢聚的 超级会客厅 。
△约105㎡板房客厅实拍
就连主卧的设计，也是升级加强版。 约3.1米 开间，面积 约14㎡ ！
在这里，安放一张 1.8米 的豪华双人床。还配有L形衣帽间，女主人心爱的裙子，再也不担心没地方挂了。
△约105㎡板房主卧实拍
双面宽大阳台，开间达到 约6米 、进深 约1.9米 ，比同区域竞品大了近三分之一。
△约105㎡板房阳台实拍
当然，这个105㎡爆款户型还握有王牌—— 约6㎡的多功能家庭厅 。它可以随着家庭的各个不同阶段，不停“长大”。
△约105㎡户型改造示意图
新婚燕尔，多功能厅可打通与客餐厅相连，变身为兼具工作、聚餐、家庭观影功能的超级会客厅。
有宝宝了，可布置为BB房，方便照顾；待其稍大，功能间又可作为书房、钢琴房，秒变成孩子的娱乐天地。
二宝来了，则可将其打造为小宝卧室，三房摇身变为四房，一步到位。
如果觉得约105㎡四房还是小了，不妨考虑项目 约138㎡四房 ， 五开间朝南 ， 空间更宽敞 ，做出了类大平层的气场。
△建面约138㎡四房户型
三面观山，视野开阔，魅力难挡
可以说，保利锦上的户型设计，就是科学城的天花板。
极致户型设计的背后，还隐藏了一个彩蛋。
那就是，项目还是科学城少有的 南向山景大盘 。
项目所在地块 三面观山 ，南面是建筑高度低矮的学校，景观视野相当优越。
在售的建面约 75-138平单位 ，户户朝南，几乎所有户型都可以看山/园林美景。
在项目样板房就发现，只要抬眼向外，绝美山/园景色即刻映入眼帘。
卓越的户型设计，窗外连绵的绿意，或许这就是保利锦上，能打动买房人的原因。
温馨提示， 保利锦上即将加推1#楼约105㎡/138㎡四房 。
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